SFATURI PENTRU VIITORII INVESTITORI

Inainte de a face primul pas este foarte util sa va ginditi si la urmatoarele:

  • Stabiliti-va un buget realist, bazat pe date financiare certe
  • Alegeti zona unde doriti sa construiti

– tineti cont de : vecini, apropierea de servici, scoala, posibilitati aprovizionare, acces rapid la mijloace de transport, unitati sanitare, politie, etc

– apoi cautati un teren convenabil: conditii favorabile sau defavorabile, de exemplu: drum de acces (inclusiv accesul masinilor de transport sau a utilajelor de constructii), canalizare, adancimea panzei de apa freatica si calitatea apei, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care (nu) va ajuta – de exemplu: paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc

– interesati-va la institutiile si regiile active in zona despre planurile si amplasarea conductelor subterane – apa, canalizare, cabluri alimentari energie, telefonie, gaze, cablu date (tv, internet..), eventuale sistematizari si extinderi, etc., poluare (apa, aer, zgomot), aproprierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi, servicii si facilitati oferite de primarie (apa, gaze, canalizare, energie electrica (220/380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).

  • Ginditi-va bine la ce doriti sa construiti (constructie cu parter, etaje, corpuri, garaj, mansarda, etc)
    • Cum va propuneti sa folositi spatiul.
    • Cat timp veti locui acolo (locuinta curenta, casa de vacanta, etc) si care va fi componenta familiei dvs. in acest timp
    • Stabiliti gradul de implicare in acest proiect
    • Stabiliti timpul pe care il puteti aloca acestui proiect, tinand cont de necesitatea si de ordinea corecta a lucrarilor:
      • consultanta de specialitate pentru cumpararea terenului
      • proiect de arhitectura
      • avize si autorizatii necesare executiei
      • contractarea unui executant sau realizarea investitiei in regie proprie

In vederea realizarii proiectului dorit trebuie sa tineti cont de mai multe aspecte, pe care trebuie sa le stabiliti impreuna cu arhitectul dvs.

  • pozitionarea optima a casei pe teren (orientarea ei preferabil catre sud si in functie de vecinatati)
  • stabilirea formei si a volumului casei, integrarea in arhitectura zonei.
  • abordarea unitara a problemelor de iluminare, incalzire si ventilatie
  • definirea si dimensionarea spatiilor, a spatiilor de acces, a intrarilor, fixarea zonelor de activitate si cele de repaos;
  • prevederea unui spatiu acoperit la intrarea in casa;
  • proiectarea inaltimii camerelor la min. 2,50 m si corelarea cu suprafata lor;
  • stabilirea sensului de deschidere al usilor si ferestrelor (de obicei spre interior);
  • dimensionarea raportului treapta-contratreapta la scari (optim 16-19 cm / 27-30cm) ;
  • stablirea inaltimii  ferestrelor de la pardoseala si corelarea cu inaltimea caloriferelor folosite (uzual 90 cm);
  • proiectarea unui loc de depozitare la fiecare nivel;
  • inainte de turnarea sapei se vor alege finisajele pentru pardoseli;
  • amplasarea optima a bucatariei in planul casei, astfel incat  racordarea hotei  la exterior sa nu deranjeze prin mirosuri spatiile de deasupra.
  • deschiderea hotei de la exterior va fi prevazuta cu sita si  protejata la intrarea apei dinspre exterior
  • pozitionarea panoului electric intr-o zona usor accesibila dar protejata
  • pozitionarea intrerupatoarelor electrice
  • pozitionarea si alegerea numarului de prize din fiecare spatiu (ideal  – minim cate o priza pe  fiecare perete)
  • alegerea  locului  masinii de spalat, (priza  electrica speciala, pozitionata la o inaltime adecvata; racorduri pentru apa si canalizare);
  • corelarea amplasarii in bucatarie a prizelor cu inaltimea mobilierului
  • corelarea pozitionarii finisajelor cu pozitionarea traseelor electrice, a obiectelor sanitare si termice (de exemplu, asezarea faiantei si gresiei in baie);
  • corelarea dimensiunilor instalatiilor sanitare si termice cu spatiile alocate
  • intersectarea traseelor instalatiilor sanitare cu elementele de structura (grinzi, stalpi, centuri, etc)
  • termoizolarea supafetelor de contact cu exteriorul, corespunzatoare nevoilor cladirii
  • prevederea aerisirii instalatiilor sanitare prin tevi deschise dar etansate prin acoperis
  • prevederea aerisirii podului casei prin folosirea unor deschideri (tigle speciale)
  • prevenirea condensului si/sau a igrasiei
  • ignifugarea elementelor din lemn  de la sarpanta, capriori, etc. cu solutii de ignifugare gata preparate
  • prevederea unui robinet de apa la exteriorul cladirii  pentru udat gradina
  • proiectarea pantei de scurgere adecvata a acoperisului  pentru scurgerea apei pluviale si din dezghet (in functie de zona si de materialul folosit pentru acoperis)
  • colectarea apei printr-un sistem de jgheaburi si evacuarea ei spre o zona prevazuta anume, apoi deversarea sau stocarea ei
  • calcularea numarului si dimensiunii burlanelor, astfel incat sa poata prelua cantitatea de apa de pe tot acoperisul casei
  • prevederea unui trotuar de garda in jurul casei, cu o latime minima de 60 cm si o panta catre exterior care sa permita indepartarea  apei meteorice – optim este ca acest trotuar sa fie mai lat decat dimensiunea cu care acoperisul depaseste zidurile casei
  • prevederea unui sistem de colectare a apei meteorice la nivelul solului care sa preia apa de pe acoperis precum si cea cazuta pe panta de scurgere de langa trotuarul de garda al casei si si sa o transporte catre canalizare (sau o alta zona special prevazuta)
  • folosirea corecta a termoizolatiilor (polistiren expandat sau extrudat, vata minerala/vata de sticla) creste confortul termic si duce la eliminarea condensului si a mucegaiului
  • protejarea casei la infiltratii de la ploaie sau de la pamantul ud, prin folosirea hidroizolatiilor (pentru acoperis/terase, subsol, soclu)
  • prevederea casei la exterior cu un soclu care  aiba o inaltime minima de  30 cm si o hidroizolatie corespunzatoare (de ex. din polistiren expandat sau extrudat), pentru a proteja casa de igrasie
  • izolarea corecta a imbinarii intre trotuar si soclul casei
  • hidroizolarea teraselor si prevederea pantei de scurgere a apei catre punctele de colectare (sifoane, jgheaburi)
  • prevederea unui spatiu pentru depozitarea resturilor menajere
  • dimensionarea garajului in functie de dimensiunile masinii
  • amenajarea generala a terenului  curtii

Daca aveti in apropiere stalpi de electricitate pentru iluminat stradal, pe timpul noptii va poate deranja daca fereastra dormitorului este pozitionata chiar in conul de lumina. Pe de alta parte cheltuielile de bransare ar fi mai mici, daca stalpul face parte din reteaua electrica de joasa tensiune.

Aveti grija cum amplasati casa, astfel ca accesul in garaj sa nu se faca chiar in dreptul stalpului!

Exista si cazuri cand terenul dvs. ar putea fi amplasat intre doi stalpi mai indepartati unul de altul, caz cu totul nefericit din cauza cheltuielilor suplimentare de bransament si a lipsei totale de lumina pe timpul noptii.

Din avizele provizorii obtinute pentru teren puteti afla si la ce distanta de casa dvs. sunt utilitatile precum si nivelul lor fata de sol.

Distanta minima fata de vecin este de 0.90 m daca nu aveti ferestre in acea zona si 1.90-3.00 m daca exista ferestre pe fatada dinspre vecin.

Conditiile de amplasare a constructiilor fata de retelele edilitare subterane se stabilesc in conformitate cu SR 8591 – Retele edilitare subterane. Astfel, daca pe terenul dvs. trec conducte subterane ale utilitatilor, puteti sa va construiti casa daca respectati urmatoarele distante:

  • 3,00 m fata de conductele de alimentare cu apa potabila;
  • 1,50 m fata de conductele de gaz de presiune joasa, intermediara sau medie, pentru o casa fara subsol;
  • 0,60 m fata de cablurile electrice ingropate;
  • 2,00 m fata de canalele colectoare;
  • 0,60 m fata de cablurile telefonice ingropate;

Pentru realizarea constructiei unei case este nevoie de mai multe etape de proiectare specializata:

  • Plan de urbanism general                          – PUG              (daca este cazul)
  • Plan de urbanism zonal                              – PUZ              (daca este cazul)
  • Proiect urbanistic de detaliu                   – PUD              (daca este cazul)
  • Proiect arhitectural de demolare          – PAD              (daca este cazul)
  • Proiect arhitectural de constructie      – PAC
    • Faze:
      • tema de proiectare
      • studiul de fezabilitate
    • Obtinere Certificat de Urbanism
    • Obtinere avize cerute prin Certificatul de Urbanism
    • Intocmire documentatiei pentru Autorizatia de Construire
    • Intocmirea documentatiei pentru executia casei                        – PT
    • Intocmirea documentatiei pentru detaliile de executie           – DDE

In momentul in care intentionati sa cumparati un teren sau o casa este util sa verificati:

  • Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar)
  • Cereti sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren
  • Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)
  • Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan construibil (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol – in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru schimbarea regimului terenului din agricol in construibil, pentru a se putea construi acolo)
  • solicitati vanzatorului Certificatul de Urbanism in vederea vanzarii
  • Vanzarea-cumpararea se va face la notariat, cu respectarea tuturor cerintelor legale:
    • Extras de carte funciara
    • Certificat Fiscal persoana fizica/persoana juridica
  • atentie – taxele si onorariul notarului sunt suportate de cumparator
    • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
    • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
    • Specificatii tehnice (cat mai complete)
    • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
    • Documente cerute de autoritati
    • Numele tuturor partilor implicate in contract
    • Adresele tuturor partilor
    • Data contractului
    • Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi
    • Valoarea contractului
    • Termene de finantare (optional)
      • Pasi si termene de finalizare etape de lucrari
      • Data calendaristica de incepere a derularii contractului
      • Data calendaristica de finalizare a contractului
      • Penalitati si/sau amenzi cat mai detaliate
      • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
      • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
      • Specificatii tehnice (cat mai complete)
      • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
      • Politica de acceptare/inlocuire a unor materiale prevazute in specificatii
      • Permise si avize tehnice (munca/materiale)
      • Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor
      • Excluderi
      • Conditii de acceptare a intarzierilor, cu specificarea consecintelor
      • Accesul la locul constructiei
      • Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti
      • Metode de rezolvare a litigiilor
      • Clauze de arbitraj
      • Date de notificare si proceduri
      • Garantii si politica de service in garantie si post-garantie
      • Documente cerute de autoritati
      • Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti
      • Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului
  • In masura in care doriti sa realizati casa in regie proprie, verificati existenta urmatoarelor documente:
    • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
    • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
    • Specificatii tehnice (cat mai complete)
    • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
    • Documente cerute de autoritati
  • In masura in care doriti sa realizati casa cu o societate de constructii, verificati ca  in contractul de constructie a casei  sa fie cuprinse:
    • Numele tuturor partilor implicate in contract
    • Adresele tuturor partilor
    • Data contractului
    • Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi
    • Valoarea contractului
    • Termene de finantare (optional)
      • Pasi si termene de finalizare etape de lucrari
      • Data calendaristica de incepere a derularii contractului
      • Data calendaristica de finalizare a contractului
      • Penalitati si/sau amenzi cat mai detaliate
      • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
      • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
      • Specificatii tehnice (cat mai complete)
      • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
      • Politica de acceptare/inlocuire a unor materiale prevazute in specificatii
      • Permise si avize tehnice (munca/materiale)
      • Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor
      • Excluderi
      • Conditii de acceptare a intarzierilor, cu specificarea consecintelor
      • Accesul la locul constructiei
      • Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti
      • Metode de rezolvare a litigiilor
      • Clauze de arbitraj
      • Date de notificare si proceduri
      • Garantii si politica de service in garantie si post-garantie
      • Documente cerute de autoritati
      • Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti
      • Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului

CATE CEVA SI DESPRE PRETURI

In urma unei analize de preturi primite de la mai multi ofertanti am obtinut urmatoarea structura de costuri (medii) pentru o casa standard:

Etapa de investitie:
servicii – proiectare, asistenta financiara, dirigentie de santier, etc

4.00 %

executie structura

36.70 %

executie zidarii

6.50 %

executie instalatii

9.20 %

executie finisaje

43.60 %

Este bine sa stiti ca pretul de vanzare/cumparare al unei case se refera la cateva stadii de executie majore:

  • Casa la rosu: structura de rezistenta realizata integral (fundatii, stalpi, placi), sarpanta realizata fara invelitoare(unii iau in considerare si invelitoarea).
  • Casa la gri: casa la rosu + instalatii sanitare, termice, electrice + sape + tencuieli interioare + exterioare + polistiren + invelitoare.
  • Casa la alb: casa la gri + glet pe pereti + obiecte sanitare termice electrice montate.
  • Casa la cheie: casa la alb + finisaje (gresie, faianta, parchet, mocheta, balustrade).

De asemenea, este bine sa stiti ca valoarea „la rosu” a unei case are un pret relativ constant/mp (undeva in zona 150-170 Euro/mp pentru o casa P+1 fara subsol), diferentele de partiu sau de imagine ale viitoarei case neinfluentand prea mult aceasta valoare.

Diferentele de pret intre case sunt date in special de finisajele folosite, care pot influenta major pretul unitar (undeva intre 450-500 Euro/mp pana la 1000-1500 Euro/mp).

MITUL CASELOR IEFTINE

Daca pentru o pereche de pantofi pretul mare inseamna calitate iar un pret mic poate insemna ca acestia se vor rupe repede, la case, acest lucru nu mai pare valabil. O casa poate fi extraordinar de scumpa, dar proasta. Ce trebuie urmarit atunci cand vrem sa ne construim o casa pentru a nu plati la ea trei generatii?

In randurile beneficiarilor circula o serie de mituri privind anumite „secrete” care pot aduce un pret mic al caselor. O sa le discutam pe rand.

Mitul materialelor de constructii ieftine

Multi clienti ma intreaba daca este mai convenabil sa construiesti o casa din BCA sau una din caramida. Alta varianta de intrebare este lemn sau caramida?

Pentru BCA, raspunsul pare evident: BCA-ul este mult mai ieftin decat caramida, dar lucrurile nu stau chiar asa. BCA-ul este un material neportant. In concluzie, structura de rezistenta a casei nu va mai fi zidaria portanta ci o structura in cadre, din beton armat, in care blocurile de bca nu fac altceva decat sa „umple” cadrele. In aceste conditii, centurile de 25×25 cm devin grinzi de (35-40)x(35-40) cm, samburii din beton armat, tot de 25×25 cm, devin stalpi de 35×35 cm sau chiar de 40×40 cm, iar, ceea ce este cel mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc. Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca in final, nu iese nici o afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA.

Mergand chiar si mai mult cu analiza, aflam de la numerosi constructori ca ei prefera caramizile mai scumpe dar de o mai buna calitate, celor ieftine, deoarece daca un zidar poate lucra un metru cub de zidarie clasica pe zi, la blocurile ceramice mari, de calitate, cu fetele intr-adevar paralele, acesta va zidi chiar peste 2 mc pe zi. Tot de la constructori aflam ca si la noi, in conditiile in care se construieste tot mai mult, pretul fortei de munca in constructii s-a ridicat pentru personalul calificat, mai ales ca multi dintre acestia prefera sa lucreze, legal sau clandestin, in tarile vestice sau in Israel, pentru salarii mult mai bune. Deja un zidar bun il costa pe angajatorul sau 50 de lei pe zi, plus mancarea de circa 10-15 lei pe zi. La un calcul sumar, acesta ajunge sa castige la 25 de zile lucrate pe luna, undeva pe la 400 de Euro/luna, fara a mai pune la socoteala impozite, taxe, CAS, somaj, etc. care inseamna inca vreo 60-65%. Astfel vom constata ca un meserias calificat costa in medie 650-700 Euro/luna.

Asadar, tendinta constructorilor va fi de a cauta acele materiale de constructii care, in ciuda pretului ceva mai mare, vor necesita mai putina forta de munca calificata, pentru tot mai multe dintre aceste materiale furnizorii chiar incepand sa ofere montaj gratuit.

Astfel, cel putin unul dintre miturile caselor ieftine este spulberat.

Mitul caselor din lemn

Publicitatea unor furnizori sau constructuri afirma ca structurile din lemn sunt mult mai ieftine decat cele traditionale (zidarie portanta), insa si aici situatia este discutabila.

Sistemele constructive din lemn nu sunt un mijloc traditional de a construi in Romania. Inainte de a protesta, ganditi-va ca locuinta traditionala din lemn a taranului roman nu era realizata din panouri din lemn modulate la 60 de cm, rigidizate cu placi din OSB, termoizolate cu termosisteme de fatada, cu folii anticondens, ignifugate, tratate contra daunatorilor, etc, etc

In aceste conditii, locuintele din lemn trebuie considerate niste constructii moderne, care fac apel la tehnologii relativ noi in Romania. De asemenea, ele sunt greu realizabile in regie proprie, pur si simplu datorita faptului ca prea putini stiu sa le faca.

Astfel, preturile caselor din lemn, cu finisaje asemanatoare, respectand toate normele si tehnologiile care trebuie inglobate in acestea, trec in mod serios de pragul de 300 Euro/mp, ajungand si pana la 350 Euro/mp, in conditiile in care se pot construi case din zidarie cu preturi nu mult mai mari de 400 Euro/mp.

In plus, in randurile populatiei exista o neincredere in ceea ce priveste aceste constructii, deoarece, psihologic (deci fals), nu sunt la fel de „trainice”. Acest lucru este fals, lucru dovedit de numeroase teste si studii de caz. Punctul intr-adevar nevralgic al caselor din lemn este rezistenta lor scazuta la foc, la umiditate persistenta si/sau la actiunea insectelor, daca nu au fost corect executate. Nu trebuie niciodata sa uitam ca orice casa este si o investitie care, in anumite conditii, trebuie sa poata fi valorificata prin vanzare. Astfel, desi casele din lemn sunt ceva mai ieftine, ele sunt extrem de greu vandabile.

Deci, in conditiile in care intre casele din lemn si cele din zidarie nu este o diferenta spectaculoasa de pret, decizia de a ne construi o astfel de casa trebuie foarte bine chibzuita.

Mitul finisajelor ieftine

Mitul finisajelor este greu de spulberat, pentru ca acesta este un adevar. Totusi, anumite finisaje ieftine pot dauna enorm aspectului general. Cu toate acestea, cu finisaje absolut obisnuite, numai prin indemanare si inspiratia cu care sunt puse in opera, ele pot deveni un element de calitate si de confort.

Totusi observam cu uimire cum multe constructii folosesc finisaje extrem de scumpe, „pretioase”. Vedem uneori sute de metri patrati de tencuieli decorative, care depasesc ca pret pana si lambriuri din lemne de esenta nobila, asociate cu parchete stratificate ieftine – imitatii ale unor finisaje cu adevarat valoroase, balustrade din otel inoxidabil si trepte din sticla asociate cu gresii ieftine calitativ, dar scumpe ca pret deoarece sunt „gresie Spania sau Italia”.

Mitul metrilor patrati

Constructorii, pentru a-si defini un anumit nivel de performanta si pentru a putea face oferte in conditiile in care este realmente extrem de greu de dat un pret corect pentru ambele parti, folosesc ceea ce se cheama „ofertarea la metru patrat”. Astfel, s-a format impresia falsa ca 150 mp sunt cu 50% mai scumpi decat 100 de mp, ceea ce este pur si simplu gresit. Daca noi locuim in spatiile construite, constructorii executa ziduri, pereti, stalpi, acoperisuri, fundatii, sapa santuri, pun tigla pe casa, zidesc metri cubi, etc. Constructorii nu construiesc metri patrati, acestia sunt un criteriu mai degraba statistic decat unul constructiv. Pentru a avea un reper pentru valorizarea unei lucrari, ar trebui sa calculati raportul Arie utila/Arie construita adica, pe intelesul tuturor, raportul dintre suprafetele libere de pardoseala si suprafata intregii case.

Facand aceasta socoteala, ve-ti constata ca un living de 50 mp poate fi mai ieftin (in preturi/mp) decat un living de 20 mp.

Astfel, 10, 20, chiar 50 de metri patrati in plus pur si simplu nu inseamna inca 3000, 6000, sau 15000 de euro, ci poate 300, 800 sau 2000.

Putem uita astfel si mitul metrilor patrati.

Mitul lucrului in regie proprie

Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri:

– Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii, „dupa ureche”, avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroizolatiilor, rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse la igrasie, deteriorarea rapida a unor elemente de constructie, etc

– Mai grav, mare parte dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari inegale ale fundatiilor (de obicei subdimensionate) si fisuri ale peretilor, stalpilor, planseelor (de obicei armate necorespunzator), pana la risc iminent de prabusire, singura verificare urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul Romaniei; credeti-ma ca nu glumesc deloc, chiar daca suna cinic…

– Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit, nu au reusit sa obtina preturi substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie datorita preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai mici decat se gasesc pe piata, multe dintre ele avand ca si activitate secundara comercializarea materialelor de constructii.

– Cei care lucreaza in regie proprie, uita uneori sa includa in costurile constructiei si anumite munci nenormate, prestate fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai familiei, fie chiar propria munca.

Personal, cunosc cazuri in care constructii realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari decat ale firmelor de constructii, sau unele care sunt conjuncturale.

In aceste conditii, ce face o casa mai ieftina sau mai scumpa?

Raportarea la necesitati

Una dintre primele erori comise de multi dintre cei care isi construiesc case este „umflarea” nevoilor reale:

Multi vor:

– garaje la subsol; daca un garaj poate fi amenajat la nivelul solului, eventual chiar inlocuit de o copertina care sa adaposteasca vehiculul de intemperii, un garaj in subsol presupune lucrari de izolatii, betoane, armaturi, sapaturi, instalatii de incalzire, etc. In conditiile in care garajul ajunge sa coste cat un autoturism de calitate, sau chiar mai mult, poate ar merita sa ne gandim sa ne schimbam masina cu noul model aparut pe piata in loc sa ii construim un garaj.

– crame la subsol; atata timp cat nu suntem deja posesorii unei colectii de vinuri vechi si scumpe pe care nu avem cum sa le pastram in conditii bune, cu siguranta ca o crama nu va fi decat un spatiu care va cere o investitie suplimentara de mobilier si care are toate sansele sa fie folosita de numai 2 ori pe an.

– incaperi pentru hobby-uri ca: fitness, biliard, home cinema, bar, etc; acelasi rationament de mai sus este valabil si aici. Daca nu ne gasim timp sa mergem la o sala de fitness, ori daca gantera pe care deja o avem zace uitata printr-o debara, simpla prezenta a unei camere „de fitness” probabil ca nu ne va face sa o si folosim. La fel biliardul, barul, adesea sunt reminiscente ale visurilor din prima tinerete cand, in realitate, nu ne mai omoram sa dam petreceri monstruoase

– bai de 10-20 mp; o baie de 20 mp poate fi un spatiu interesant si elegant, dar adevarul este ca ce ne deranjeaza cel mai tare este ca acum, in apartament, trebuie sa ne strecuram pe langa masina de spalat.

– dusuri in grupurile sanitare de la nivelurile in care nu exista dormitoare; daca la parter nu se afla nici un dormitor, chiar credeti ca veti cobora un etaj pentru a face dus langa intrarea principala?

– apartamente pentru structuri improbabile ale familiei: „daca se marita fetita mea (care acum are 5 anisori), ii trebuie baie, bucatarie, living si doua dormitoare”. Adevarul este ca, adesea, copiii deveniti adulti nu vor sau nu ajung sa locuiasca cu parintii si, sincer, vechi sfaturi intelepte ne sfatuiesc sa nu tinem prea mult timp soacrele impreuna cu nurorile sau ginerii…

– livinguri de 40-50-70-100 mp; o zona de conversatie intr-o locuinta normala aduna in mod normal maxim 10 persoane care stau si se uita la televizor mai mult de 2-3 ore – un asemnea spatiu este de 9 mp. Un loc de luat masa pentru 6-8-10 persoane este de circa 9-12 mp. Un living mai mare de 30-35 mp este totusi posibil, daca vreti asta neaparat dar este greu de mobilat corect si foarte greu de intretinut.

– bucatarii supradimensionate; in apartamentul de bloc in care locuim, adesea luam masa in bucatarie. Faptul ca avem un loc de luat masa face ca in bucatarie sa nu mai fie nevoie sa inghesuim 6 persoane simultan sa ia cina. Zona de preparare a mancarii ocupa un spatiu corect de circa 5-7 mp. Daca la acesta adaugam totusi si un spatiu pentru servirea mesei, bucataria tot nu are multe motive sa depaseasca 12 mp.

– un numar mult mai mare de bai decat ar cere structura familiei. Adevarul este ca, desi pare civilizat ca fiecare dormitor sa aiba baie proprie, rareori este cu adevarat nevoie de mai mult de o baie si un grup sanitar de servicu pentru 2-3 dormitoare. Sincer, in actualul apartamant, de cate ori a trebuit sa asteptam, batand step la usa, pana cand cel dinauntru termina ce are de facut? Daca in baia actuala ar fi doua chiuvete, ne-am putea barbieri in timp ce sotia se spala pe dinti? Sau daca vasul de WC ar fi amplasat intr-o camera separata de restul baii (ca la francezi), am mai sta, ca pe ghimpi, pe la usi?

– o mansarda, pentru cazurile in care, mai tarziu, se vom hotara sa o amenajam. Dupa amenajare, ne vom trezi cu un numar de 2-3 camere in plus, care trebuie mobilate si intretinute si in care nici nu vom intra prea des. Daca deja avem 3 dormitoare, inca doua camere in mansarda nu isi prea au rostul, nu-i asa? Este adevarat ca mansardele au un farmec aparte, dar in aceste conditii de ce sa nu fie chiar 2 sau toate cele 3 dormitoare in mansarda? O diferenta de 1 metru in inaltime a casei chiar poate sa duca la o diferenta de cost de circa 5000-10000 de euro. Daca la acestea punem la socoteala si cheltuielile ulterioare, de mobilare, calculele nu sunt deloc incurajatoare.

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil

In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie ea apartament la bloc sau o casa mai mica, dupa urmatoarele criterii:

– Ce incaperi in plus ne-ar trebui?

– Ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decat sunt cele pe care le folosim?

– Ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala pentru a avea un confort mai mare?

– Ce ne deranjeaza la locuinta actuala?

– Cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani?

Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea spatiilor

Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp de parchet in plus sunt intr-adevar mai scumpi decat pretul materialului si al manoperei necesare.

Astfel, eliminarea spatiilor inutile, in plus fata de cele deja eliminate urmand rationamentul de la punctul anterior, se poate constitui intr-adevar, intr-un criteriu de performanta:

– Eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate

– Ierarhizarea spatiilor: tratarea mai generoasa a anumitor piese functionale (cum ar fi camera de zi, locul de luat masa, a celor care adapostesc activitati comune) si reducerea celor care adapostesc activitati individuale.

– Eliminarea circulatilor inutile: holuri, coridoare care pot fi „inglobate” in spatii avand o functiune „utila”.

– Reducerea numarului de balcoane, logii, etc. in conditiile in care in curtea casei se poate amenaja o terasa la nivelul solului, inconjurata de vegetatie, in aer liber, acoperita sau nu – dupa gustul fiecaruia

Limpezimea structurala

Structura de rezistenta a casei poate avea anumite costuri nu numai raportat la materialele folosite, ci chiar la geometria ei. Astfel, cele mai performante structuri sunt cele care permit o scurgere fireasca a eforturilor in plan vertical si disiparea lor in sol. Peretii de rezistenta este bine sa fie unul peste celalalt. Numarul de console este indicat sa fie cat mai mic posibil, geometria axelor sa fie rectangulara, etc.

Ca principiu, orice „fantezie” structurala creste costul locuintei.

Asta nu inseamna ca militam pentru „cutii de chibrituri”; fanteziile au farmecul lor si, pana la urma, ele dau personalitate casei, insa trebuie folosite cu discernamant.

Ierarhizarea finisajelor

Compozitional, finisajele trebuie sa reflecte calitatea si importanta fiecarui spatiu in parte. Poate cel mai bun exemplu sunt casele vechi boieresti in care, fata de luxul uneori ostentativ al spatiilor reprezentative, cu picturi, profile acoperite cu foite de aur, coloane de marmura, lambriuri din esente scumpe, spatiile anexe erau tratate mai mult decat auster.

Uneori un singur perete tratat deosebit fata de restul casei poate aduce un aer de o extrema eleganta numai prin proportii, culoare, textura, calitatea materialului. Un singur perete tratat cu o piatra frumoasa, costand de zeci de ori mai putin decat un singur finisaj scump folosit excesiv, poate face diferenta dintre un spatiu placut si unul costisitor si avand un impact uneori chiar invers.

Anumite elemente de constructie sunt si vor ramane totusi scumpe; suprafetele vitrate, de exemplu, sunt printre cele mai scumpe elemente ale unei case. Desi dorinta noastra de lumina ne poate indemna uneori sa cerem „ferestre mari, lumina, cat mai multa lumina”, o casa facuta numai din tamplarie este nu numai extrem de scumpa, dar si inconfortabila. Astfel, si aici este nevoie de ierarhizarea spatiilor vitrate: generoase la zonele de zi, cu orientari care sa lumineze realmente spatiul, realizarea unor zone vitrate suplimentare, utilizarea surselor secundare de lumina si pastrarea unui regim chiar zgarcit a spatiilor in care nu este nevoie de aceeasi suprafata vitrata.

Corelarea elementelor de confort

Pentru orice constructie este necesara asigurarea unui mod corect de realizare a elementelor de izolare termica si a hidroizolatiilor. Folosirea unor membrane scumpe nu inseamna ca nu vom avea infiltratii. Infiltratiile sunt eliminate prin dispunerea corecta a hidroizolatiilor, prin realizarea corecta a pantelor acoperisului, etc.

Izolatia termica, de asemenea, indiferent de materialul folosit, daca nu are darul de a elimina complet puntile termice, va fi inutila, casa nu va fi ferita de igrasie. De asemenea, orientarea pieselor functionale fata de punctele cardinale are un rol extrem de important. Chiar daca o incapere este bine incalzita, ea va fi neprimitoare daca soarele nu o va lumina corect. La fel, un sistem de conditionare a aerului nu va putea evita senzatia neplacuta a soarelui care bate la ora pranzului prin largi suprafete vitrate, incingand pana la limita insuportabilului pielea canapelei, sau senzatia de frig atunci cand debitul de aer rece este orientat direct spre capetele noastre.

Pentru a concluziona, trebuie sa recapitulam „secretele”  realizarii unei locuinte ieftine, dar de calitate:

– Sistem constructiv ieftin. Acesta nu inseamna materiale ieftine ci un ansamblu materiale+solutie+manopera ieftin. Acest ansamblu poate fi diferit in timp, in functie de evolutia pietei.

– Evaluarea corecta a necesarului de spatiu. Stabilirea disfunctionalitatilor modului actual de locuire si a evolutiei in timp a necesitatilor familiei, stabilirea optiunilor de locuire si evaluarea acestora comparativ cu efortul investitional.

– Finisarea spatiilor in functie de importanta lor.

– Simplitatea structurala si a executiei

– Corelarea elementelor de confort

– Contractarea executiei in functie de materialele si de manopera necesare si nu in functie de suprafete. Negocierea cu ofertantul pe preturile fiecarui material si ale manoperei necesare si nu negocierea „la metru patrat”, unde, oricat de buni negociatori am fi, nu avem cum sa obtinem un pret bun. In aceste conditii, un pret prea mic este dubios, ofertantul propunandu-si sa ceara majorari in timp, sub diferite pretexte.

Fata de cele spuse mai sus, o locuinta este un complex de factori care se influenteaza unul pe celalalt. Astfel, ceva tratat superficial, presupune regasirea unui cost suplimentar in alta parte, daca nu neaparat in alta faza de executie, intr-o faza de exploatare sau de valorificare:

–  Un material ieftin poate impune o structura scumpa.

–  Casa poate avea o structura ieftina dar care sa impuna finisaje scumpe.

–  Finisajele ieftine pot impune instalatii scumpe si costuri mari in exploatare.

–  Structura de rezistenta ieftina poate aduce imposibilitatea vinderii ulterioare a casei.

– Forta de munca ieftina poate insemna punerea in opera cu defecte majore a unor tehnologii sau a unor detalii.

Si aceasta lista poate continua…

In concluzie, se poate observa ca cele mai multe dintre criteriile prin care putem obtine preturi mai mici se refera la modul in care constructia este conceputa, la corelarea tuturor elementelor care o constituie, precum si la reflectarea judicioasa a acestei gandiri in elementele care ne vor ajuta sa contractam executia.

Acest demers este unul amplu, care dureaza pentru a putea pune in balanta cat mai multi din factorii enumerati mai sus. Efortul este in primul rand al fiecaruia in parte: stabilirea nevoilor si dorintelor proprii, ale membrilor familiei, raportarea acestora la bugetul alocat.

Acesta este momentul in care viitorul proprietar al casei, practic isi reconsidera modul de trai, planurile pe termen scurt si lung, efortul financiar posibil, precum si realismul socotelilor. Toate acestea se concretizeaza in proiectul locuintei.

Adevarata piatra de temelie a unei case nu este undeva in fundatie, ci in conlucrarea cu specialistii apti sa realizeze proiectul si, mai mult de atat, sa ne ghideze in demersul nostru.

Toate elementele de mai sus se materializeaza astfel,in tema de proiectare, intocmita in urma celei mai oneste colaborari cu arhitectul casei, la fel cum ne sfatuim cu avocatul nostru sau cu contabilul nostru.

Se poate spune ca „secretul unei case ieftine” se afla in proiectul sau, in modul in care acesta reflecta pana la urma propriul nostru stil de viata: armonios si eficient, sau superficial si pagubos.

Analiza pretului de proiectare pentru case/vile

La nivelui anului 2010, preturile practicate de birourile de arhitectura pentru realizarea unei case/vile, se invart undeva intre 10-18 Euro/mp si sunt influentate de mai multi factori.

Depinde de dvs sa gasiti arhitectul sau biroul de arhitectura care sa va analizeze si realizeze proiectul, sa va asiste la lucrari si sa va consilieze pe toata durata realizarii lucrarii, in conditii financiare acceptabile.

Pentru a putea face alegerea optima a viitorului dvs proiectant, va prezentam cateva rationamente si calcule, pentru a putea argumenta cele prezentate mai sus.

In mod uzual birourile mai mari de proiectare (10-15 persoane) nu au un randament prea bun daca se ocupa de lucrari mici. De aceea, pentru realizarea unui proiect de casa/vila va recomandam sa abordati cu predilectie un birou de arhitectura mai mic – costurile dvs pot fi mai convenabile.

Un arhitect sau un inginer structurist care lucreaza in proiectare, la inceputul carierei au un salariu de aproximativ 600-700 Euro/luna.

Pentru o casa normala se lucreaza,  in medie,  15-20 zile (planse tehnice, calcul cantitati, documentatii pentru autorizari si santier).

Sa presupunem ca discutam de un birou de arhitectura in care sunt angajati numai arhitecti si structuristi (situatia majoritatii firmelor de proiectare), iar instalatiile se proiecteaza cu colaboratori. Vom considera o medie de  salarizare de 650 Euro/luna pentru ambele specialitati (pentru actualizarea acestor cifre se pot consulta site-urile specializate de angajari pentru nivel de experienta 3-5 ani – „entry-middle level”).

Timpul acordat stabilirii solutiei optime, cu intermitente, poate insemna aproximativ o saptamana de lucru  (discutii cu clientul, vizitarea terenului, primele schite).  Pentru realizarea planurilor initiale ale unei constructii de dimensiuni mici sa aproximam timpul la  8 ore. Urmeaza randarile prezentarilor pe calculator, care mai pot dura vreo 4 ore.  Se vor repeta acesti pasi de cateva ori, in functie de client,  pana ce solutia gasita va impaca doleantele beneficiarului, creativitatea arhitectului, realitatea problemelor din teren si rigorile din Certificatul de Urbanism.

Pretul unui proiect pentru o casa de 200 mp, la un pret de 10-18 Euro/mp (acesta depinde de randamentul biroului si de profitul dorit) va fi undeva intre 2000-3600 Euro.

Instalatiile vor fi „rezolvate” folosind colaboratori si vor costa aproximativ 700-800 Euro (instalatii electrice, sanitare, termice).

Din cei, sa zicem 2800 Euro, biroul de proiectare ramine deci cu 2000 Euro. Aproximativ 1000-1200 Euro vor fi salarii. O pondere insemnata o mai au si costurile de regie – costuri de imprimare (plotare, imprimare) comunicatii (tel, internet), contabilitatea, chiriile, benzina (vizite pe santier pentru masuratori, urmarire de santier, pentru fazele determinante…), darile catre stat (destul de mari, dupa cum stiti), etc.

Restul e profit…

In aceste conditii, comentariile celor care tot vorbesc de „tarifele nerusinate” ale arhitectilor, de sumele exorbitante cerute pentru trei hartii, arata doar crasa necunoastere a fenomenului, combinata cu mentalitatea tipic damboviteana precum ca „toata lumea se pricepe la fotbal si politica” si, mai nou, la case…

3 gânduri despre &8222;SFATURI PENTRU VIITORII INVESTITORI&8221;

  1. Foarte frumos structurat articolul. Daca l-as fi citit inainte de a-mi face casa as fi scapat de multe batai de cap.
    Ce as vrea sa completez: vad ca foarte multe situatii sunt cele in care terenurile nu au canalizare si preturile la terenuri in aceste conditii sunt mai accesibile (vezi doamne nu au utilitatile complete).
    Si cu toate acestea nu prea se dau.
    Mare greseala.
    Solutiile de epurare ape menajere individuale (fose septice, ministatii de epurare cu aerare continua, ministatii de epurare SBR) sunt acum destul de facil de achizitionat in Romania pentru ca sunt produse in Romania.
    Tot ce poti sa iti doresti este un teren fara canalizare , ieftin, si cu celelalte conditii pe care ti le-ai dorit .
    Va doresc numai bine

    Apreciază

Lasă un răspuns

Te rog autentifică-te folosind una dintre aceste metode pentru a publica un comentariu:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s