CUM SA ITI CONSTRUIESTI CASA

Tocmai am citit un articol (http://alexgraur.wordpress.com/cum-sa-iti-construiesti-casa/) scris, destul de bine, de cineva apropiat domeniului constructiilor. Autorul, asa cum spune in articol, este (a fost) implicat in fenomenul constructiilor din perpectiva financiara, de pe pozitia omului care a construit case pentru vanzare si, implicit, a tratat problema realizarii constructiei in primul rand din punct de vedere economic, ca pe un business.

In acest context, chiar daca initiativa articolului este laudabila si trebuie incurajata, pe parcursul lui s-au strecurat, probabil involuntar, cateva inexactitati aparute din necunoasterea directa a fenomenului proiectarii si/sau dintr-o optica comuna (de multe ori gresita) generata, din pacate, de multi colegi de breasla.

Sunt arhitect, am aproape 30 de ani de munca in domeniu, am facut tot felul de constructii (de la casute de vacanta din lemn, pana la mall-uri) si cred ca, dupa o viata de munca, am ajuns la nivelul de experienta la care pot sa imi exprim public o parere in cunostinta de cauza, nu doar ca sa ma aflu in treaba.

1. Introducere

Acest articol (si probabil si urmatoarele) va incerca sa prezinte procesul de realizare a unei case, de la momentul aparitiei intentiei dvs. de realizare pana la fericitul moment al inaugurarii ei. Sper ca cele spuse aici sa fie de un real folos tuturor celor care vor sa-si faca o casa si gandesc acest lucru gospodareste.
Intr-un blog mai vechi (https://gabitomescu.wordpress.com/2012/08/20/tu-si-arhitectul-tau/) am mai tratat aceasta chestiune insa la modul teoretic, destul de general; de data aceasta, pornind de la articolul mentionat la inceput, as vrea sa fac cuvenitele rectificari, pentru a explica mai detaliat cele spuse acolo, din punctul de vedere al arhitectului implicat direct, din interior, in mecanismul proiectarii si realizarii casei care sa va satisfaca pe deplin.

 2. Cumpar sau construiesc?

Alegerea între varianta cumparării unei case și cea a construirii ei este, intr-adevar, extrem de importanta și de dificilă. Bineinteles ca toata lumea ar vrea sa-si construiasca propria casa; acest lucru este, omeneste, de inteles insa numai cu entuziasm nu se face o casa! Daca nu aveti un minimum de cunostinte in domeniu, oricat de entuziast ati fi, oricat de increzator sunteti in propriile forte, nu va apucati singur de treaba asta pentru ca nu stiti in ce va bagati!

O casa nu se face numai cu entuziasm. Pentru realizarea ei va trebuie bani (si nu putini!), trebuie luate multe decizii tehnice si/sau organizatorice importante (in care doar entuziasmul nu are ce cauta…), trebuie o imensa investitie de timp (pe care de multe ori nu il aveti) si de nervi si, nu in ultimul rand, va trebuie o viziune foarte exacta a ceea ce vreti sa faceti.

3. Alegerea si cumpararea terenului

Asa cum am mai scris, daca vreti sa aveti rezultate bune in demersul pe care intentionati sa il faceti si sa nu aruncati banii pe fereastra, primul drum ar trebui sa fie la un arhitect. Prin formatia lui profesionala, prin experienta lui, arhitectul este pregatit sa va dea cele mai bune sfaturi si sa va ajute de la faza de idee pana la sampania de la inaugurare. Ganditi-va la relatia dvs. cu arhitectul ca la relatia pe care o aveti (sau ar trebui sa o aveti) cu medicul, contabilul sau avocatul dvs.; cand aveti o problema de sanatate, cu cat va duceti mai repede la consultatie la medic cu atat veti avea mai multe sanse sa va insanatositi mai rapid (si mai usor); cand vreti sa faceti o investitie, cu cat va consultati mai repede consilierul financiar si avocatul cu atat sunteti mai sigur ca investitia va fi corecta legal si ca veti avea sanse mai mari de reusita finaciara.

Orice arhitect care isi respecta meseria va poate da sfaturi avizate si foarte valoroase despre cum se poate alege corect si in cunostinta de cauza, un teren, ce trebuie sa aveti in vedere in fazele de inceput ale dezvoltarii intentiei dvs. investitionale, cum se realizeaza concret casa visurilor dvs. Nu intru in detalii, am descris amanuntit aceste lucruri in articolul „TU SI ARHITECTUL TAU„.

Aici apare primul loc unde ma departez putin de ceea ce a spus dl. Alexandru Graur – nu aveti ce cauta cu o schita facuta de dvs. – in acest moment – la un constructor; nu veti obtine niciodata un pret corect pe o schita sumara, facuta probabil de mana. Oricata bunavointa ar avea constructorul (ca si arhitectul), dupa 5 minute de discutie cu o schita din 3 linii in fata, la intrebarea (legitima pentru dvs.) „cat ma costa sa fac casa asta?” nimeni nu va poate da, pe loc, un raspuns corect. In acest moment apare primul risc major pentru dvs.: constructorul, cu schita dvs. in mana si beneficiind de experienta lui profesionala, va poate da un pret care sa sune bine pentru dvs., si va spune, foarte convingator, ca va poate face casa mult visata, ca proiectul casei este inclus in pret, ca pe dvs. nu va mai intereseaza altceva si ca el se va ocupa de tot ce trebuie iar dvs., incantat ca ati gasit asa repede omul care va poate rezolva problema, veti bate palma fara sa va ganditi ca, de fapt, in acel moment nici macar dvs. nu stiti exact ce anume vreti sa faceti, darmite constructorul… Si de aici incepe un lung sir de greseli concretizate in nervi si timp pierdut, multi bani cheltuiti aiurea (intotdeauna mai multi decat v-a spus la inceput), pentru ca, in final, sa obtineti – in cel mai bun caz – o casa departe de ce ati fi vrut sa faceti, facuta de „mesterul Dorel” (cel pe care il vedeti uneori la televizor…) si care, credeti-ma pe cuvant, va va face in continuare multe probleme.

Trebuie sa spun, foarte serios, ca aceasta este o greseala imensa pe care o fac – din pacate – multi oameni care, din nestiinta, din dorinta de „chilipir” sau din superficialitate, se aventureaza sa-si faca casa fara un proiect complet sau, mai rau, cumpara tot felul de „proiecte” gata facute, oferite cu generozitate de tot felul de „dezvoltatori imobiliari” de doi lei care vand (mai ales pe net) tot felul de case-tip din cataloage comerciale, toate cu „proiectarea inclusa in pret”.

4. Proiectarea casei

Dupa parerea mea, mult mai sanatos si mai corect este ca, in baza schitei dvs. (cea din 3 linii de care am vorbit mai devreme), sa aveti o serie de discutii cu arhitectul ales, discutii in cadrul carora sa ii spuneti (si sa va clarificati – poate – si dvs. ideile) ceea ce vreti sa faceti; in cadrul acestor discutii, dupa ce arhitectul va obtine de la dvs. toate informatiile necesare, la un moment dat va poate desena cum se poate face ceea ce vreti, iar ideea dvs. va prinde, din aproape in aproape, contur; daca aveti deja terenul, casa va prinde forma in functie de datele concrete ale terenului (dimensiuni, vecinatati, accese, insorire, etc.), daca nu il aveti inca aveti sansa sa va faceti o imagine despre ce va trebuie si veti putea alege un teren potrivit pentru viitoarea dvs. casa.

In momentul in care casa va capata, cat de cat, o forma apropiata de ceea ce va doriti, arhitectul va putea sa va spuna si cat poate costa ea. Atentie, aceasta valoare se va baza mereu pe niste preturi medii ale pietei, preturi pe care cei din bransa, daca isi cunosc meseria, ar trebui sa le stie. Din acest moment, avand in fata o schita a casei dvs. si o estimare de preturi destul de exacta, puteti – impreuna cu arhitectul – sa optimizati costurile investitiei marind/micsorand spatii, adaugand/eliminand camere, stabilind/schimband materiale de constructie… Pana la acest moment ati fost in faza denumita „Studiu de Fezabilitate”, care sta la baza oricarui proiect bine facut si care are exact rolul pe care vi l-am descris: sa stabileasca „ce vreti”, „cum arata”, „cum se face asta” si „cat costa”. Amanunte despre aceasta etapa puteti citi in articolul meu „Studiul de fezabilitate sau ce face diferenta!„.

Abia in momentul in care schita viitoarei case este ceea ce va doriti, atat ca imagine cat si ca valoare, puteti sa dati acceptul arhitectului sa treaca la detalierea tehnica a casei. Acesta este momentul in care dvs. va puteti vedea, din nou, de treburile dvs. cotidiene iar echipa din spatele arhitectului, profesionistii caselor, isi poate incepe munca, grea si laborioasa, de realizare a visului dvs. Din acest moment, avand informatiile corecte, dvs. trebuie doar „sa faceti bani” ca sa asigurati finantarea investitiei si sa va ocupati de gasirea constructorului potrivit. Abia acum, dupa parerea mea, este bine sa contactati, impreuna cu arhitectul, cativa constructori care, pe baza aceleiasi antemasuratori complete (facuta de arhitect) va pot da oferte de pret pentru executia casei.

Prima etapa a realizarii proiectului tehnic al viitoarei case se va materializa in obtinerea Autorizatiei de Construire, singurul act administrativ care va da dreptul sa construiti pe teritoriul Romaniei. Acest act se obtine numai in baza unui proiect facut de un arhitect autorizat, este facut numai pentru terenul dvs. – atestat prin acte juridice, si este verificat (conform legislatiei romanesti) de o serie de specialisti care certifica, prin semnatura lor, calitatea si legalitatea proiectului.

Pentru autorizare, din pacate, nu se cere proiectul tehnic complet al casei si multa lume, in ideea de a economisi niste bani, cere arhitectului doar aceasta faza de proiectare. Este o mare greseala! Numai cu aceasta parte de proiect casa dvs. se poate realiza doar „dupa ureche”, deoarece lipsesc din proiect parti importante, care fac diferenta dintre o casa facuta de „mesterul Dorel” si o casa buna, in care sa dormiti linistit chiar si daca vine cutremurul cu care ne sperie, periodic, televiziunile. Despre aceste lucruri si despre cum trebuie facut un proiect bun vom vorbi insa altadata.

Acum vreau numai sa punctez un aspect asupra caruia, ca arhitect, chiar daca – din pacate – reprezinta o parere cvasi-unanima, nu poate sa-mi placa. Sunt total de acord cu dl. Alexandru Graur in multe aspecte descrise in articolul sau dar ma doare afirmatia „Arhitectul este de multe ori un poet și un visător, un artist.”

Este adevarat ca arhitectul, fiind un om de creatie, poate (chiar trebuie) fi uneori poet si visator dar, prin formatia lui profesionala, in spatele acestei imagini de artist, arhitectul este (sau ar trebui sa fie) un tehnician pluri-calificat. Nu uitati ca arhitectul, ca sa realizeze proiectul casei dvs., coordoneaza activitatea structuristilor, instalatorilor, peisagistilor. Pentru a putea face asta, arhitectul (mi-a placut intotdeauna sa spun asta si am spus-o ani la rand studentilor mei) trebuie sa stie sa vorbeasca pe limba structuristului, a inginerului de instalatii sanitare, electrice, termice sau HVAC -climatizare si ventilatii) deci trebuie, in niste limite rezonabile, sa cunoasca si meseriile lor, pentru a stii ce sa le ceara si pentru ai putea verifica daca au facut ceea ce trebuia. De asemenea, in acceptiunea profesionista a termenului, si marile personalitati din meseria noastra o confirma in mod stralucit, meseria de arhitect nu inseamna doar sa stii sa desenezi frumos niste imagini de case. O casa este completa abia cand este gandita de la amplasarea pe teren (cu amenajarea de rigoare a terenului), trecand prin studiul volumetriei ei, ajungand la mobilarea si amenajarile interioare, pana la detaliile de la clanta usii de intrare. Numai asa o casa poate deveni „acea casa” pe care o vedeti prin reviste si care face mandria autorului ei (si invidia tuturor celorlalti). Din pacate nu toti colegii de breasla ajung la acest nivel, asa cum in nici o alta meserie, de cele mai multe ori mai usoara, probabil nu toti sunt varfuri. Si aici putem deschide o discutie, probabil interminabila, despre calitatea (tot mai slaba) a invatamantului, despre nivelul absolventilor din ultimii (prea multi) ani, despre lipsurile legislatiei (care permite avizarea prea facila – sau interesata – a prea multe aberatii), despre starea natiunii in ansamblu… Dar despre toate astea vom avea ocazia sa mai vorbim si in alte postari; acum sa revenim la oile noastre.

5. Alegerea constructorului

Asa cum am mai spus si in „TU SI ARHITECTUL TAU„, rolul arhitectului, intr-o lume normala, este mult mai complex decat credeti. El va poate ajuta/asista din faza de concept pana mult dupa ce va mutati in viitoarea casa. Depinde numai de dvs. sa stabiliti „ce” si „cat” cereti si aici as vrea sa spun eu, inainte de a o spune dvs., orice serviciu are costul lui. Insa trebuie sa stiti ca ansamblul tuturor serviciilor normale ale arhitectului in economia unui proiect (consiliere din faza incipienta de concept, studiu de fezabilitate, proiect tehnic complet, asistenta in timpul executiei, participarea la receptiile finale…), considerate de multi oameni neinformati sau atoatestiutori ca fiind “exorbitante”, nu inseamna mai mult de 4-5% din valoarea totala a casei si, in multe cazuri, ele pot face diferenta dintre o casa bine facuta, care va sta in picioare cel putin 50 de ani (durata normata de viata a unei case) si o casa facuta „dupa ureche”, care poate cadea pe dvs. la primul cutremur…

Dupa parerea mea, arhitectul ar trebui sa va stea alaturi in alegerea constructorului pentru ca, pana la urma, pe baza muncii lui veti obtine niste oferte de executie si cel mai indicat sa compare ofertele este omul care cunoaste cel mai bine casa – adica arhitectul. In toate ofertele de executie sunt „chichite” care pot ascunde costuri sau pot crea portitele unei viitoare suplimentari a valorii lucrarii (daca nu ma credeti, urmariti licitatiile pentru lucrari publice; toate se fac pe baza unor caiete de sarcini – aceleasi pentru toti, care genereaza niste oferte de executie; se alege – conform legii – „oferta cea mai mica”, se semneaza contractul apoi, in timpul executiei, apar tot felul de suplimentari de costuri – toate legale! – permise de „chichitele” de care va spuneam; nu intru in alte discutii despre cum se fac aceste licitatii si mariri de preturi, si credeti-ma ca stiu multe…, pentru ca nu mai terminam. Arhitectul, ca orice alt profesionist din domeniu, ar trebui sa stie toate aceste modalitati de a incarca costurile unei case, pana la urma pe banii dvs. Daca il aveti alaturi in negocierile cu executantii si, mai tarziu – in timpul executiei, puteti sa aveti surpriza (foarte placuta – cred) sa vedeti cum pretul de oferta al constructorului (de cele mai multe ori scris ca un total al unei oferte de 3 randuri – asa zisele „preturi infasurate”) se va transforma intr-un pret ferm,  „desfasurat”, facut „pe operatii”, decontat pe „situatii reale de lucrari”, verificate de arhitect si/sau dirigintele de santier iar casa dvs., contractata (de preferinta) la un pret ferm (bazat pe o lista clara de cantitati si de lucrari de efectuat) poate ajunge la finalul executiei sa fie chiar si mai mic, astfel incat sampania cu care veti uda casa la receptie sa o puteti plati din economiile pe care vi le poate face arhitectul si sa va ajunga banii si de mobila…

6. Dirigintele de santier

Dirigintele de santier, ca si arhitectul, sunt angajatii dvs. Daca arhitectul are deplina responsabilitate a calitatii proiectului, dirigintele de santier are deplina responsabilitate a materializarii lui pe teren. In timpul executiei, constructorul, spre binele dvs., trebuie permanent supravegheat si verificat sa-si faca treaba bine. Daca executantul lucreaza „de capul lui”, nesupravegheat permanent, are posibilitatea sa faca tot felul de lucruri ca sa -si reduca munca si/sau materialele real puse in opera. Sunt nenumarate posibilitati de a face „economie” la materiale si la calitatea executiei. Sarcina dirigintelui de santier este sa stie permanent ce materiale sunt prevazute in proiect si sa verifice ca exact aceste materiale sa fie aprovizionate si utilizate de constructor. Sa va dau un exemplu simplu: imaginati-va ce s-ar intampla daca fundatiile casei dvs., adanci de minimum 90 cm in proiect, ajung sa fie de 70 cm pe santier (o chestie destul de comuna, ca „terenul este mai bun decat credeam si stie Dorel mai bine…”); in loc de 50-75 mc de beton, constructorul va folosi doar 40-60 mc; la un pret de cca 750 lei/mc inseamna ca „a scos de-o bere” de aprox. 11250 lei din banii dvs… (asta inseamna cam 2500 Euro, adica aproape valoarea unui proiect complet…). Mai grav decat atat, pentru ca a redus adancimea fundatiilor (si a ajuns cu ele deasupra limitei de inghet a terenului), in cativa ani va veti trezi cu tasari ale terenului sub casa, cu fisuri de jur imprejurul fundatiilor – la racordul cu trotuarul, si -mult mai grav- cu reasezarea casei pe terenul tasat si cu fisuri in pereti; in acel moment, dupa criza de nervi de rigoare, veti pune mana pe telefon, constructorul va spune ca garantia casei a expirat si ca el este ocupat cu alta lucrare, veti chema niste oameni sa vada despre ce este vorba, veti afla ca trebuie sa faceti subzidiri la fundatii, consolidari ale peretilor (si cine stie cate altele) si ca toata „distractia” asta va costa aproape cat o casa noua… Daca ati fi avut un diriginte de santier, toate astea nu s-ar fi intamplat, pentru ca el are sarcina sa verifice corectitudinea lucrarilor, respectarea proiectului, sa faca asa numitele „PVLA – procese verbale de lucrari ascunse” (fundatiile fac parte din categoria asta) – verificari ale corectitudinii executiei unor lucrari care, dupa incheierea etapei respective, vor fi imposibil de verificat deoarece vor fi ascunse sau inchise de alte lucrari.

Ati fost atenti mai devreme?  Am spus, la un moment dat – la inceputul cap. 5, receptiile finale. Sa stiti ca nu am gresit. Cati dintre dvs. stiu ca la terminarea unei constructii se fac 2(doua) receptii (constructorul, in mod sigur, nu va spune asta): o receptie la terminarea lucrarilor (prin care executantul certifica ca a terminat de executat lucrarile prevazute in contract si va da in primire constructia) si o receptie finala, la min. 12 luni dupa prima receptie, care verifica comportarea lucrarii in timp, stabileste eventualele lucrari de remediere, gratuita, a defectelor de executie aparute in aceasta perioada de garantie obligatorie a executiei si face trecerea la perioada de post-garantie a constructiei? Aceasta modalitate de receptionare a constructiilor este prevazuta de lege si are niste etape obligatorii de respectat, una dintre ele (la care eu tin foarte mult) fiind raportul de receptie al arhitectului casei (si altul al dirigintelui de santier) care spun daca lucrarea a respectat proiectul si daca poate fi receptionata sau nu.

Nu mai insist, sper ca v-am convins (sau macar v-am dat de gandit) asupra faptului ca un arhitect si/sau un diriginte de santier, chiar daca par scumpi la prima vedere, va pot face serioase economii (de bani si de nervi) si pot fi de un ajutor inestimabil in procesul lung, stresant si costisitor al realizarii viitoarei dvs. case.

Aici s-a oprit dl. Alexandru Graur, aici ma opresc si eu. Data viitoare vom continua sa vorbim despre ce inseamna o casa bine facuta si cum se poate face asa ceva, chiar si in Romania.

Seria “Cum sa iți construiești o casă” se va continua în curând cu alte articole. Pentru a nu rata vreun articol te poți abona via e-mail (coltul din stânga sus al paginii).

Aștept comentariile și întrebările tale.

Dacă ti-a placut articolul te rog nu ezita sa îl votezi pe LinkedIn sau să spui ceva despre el pe Twitter. Multumesc!

arh. Gabi Tomescu

2 gânduri despre &8222;CUM SA ITI CONSTRUIESTI CASA&8221;

Lasă un răspuns

Te rog autentifică-te folosind una dintre aceste metode pentru a publica un comentariu:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s