ÎNAINTE DE A FACE PRIMUL PAS (3)

Dupa cateva zile de pauza, continuam seria sfaturilor pentru viitorii investitori, cu mai multa sau mai putina experienta.

Înarmați cu toate dosarele terenurilor din „lista scurtă” treceți la următoarea fază importantă a proiectului dvs. de investiții: „cumpărarea terenului”.
Sfatul meu este să negociați pentru mai multe terenuri, în paralel. În acest fel aveți permanent „un as în mânecă”, puteți compara permanent ofertele, puteți analiza în timp real punctele forte și/sau slabe de negociere și, în final, puteți decide la ce teren vă opriți (nu neapărat cel mai ieftin…). Oricum, față de prețul de pornire ar trebui să obțineți o reducere de cel puțin 10-15% și asta pornind deja de la niște prețuri mult mai mici decât în „perioada de glorie” a investițiilor imobiliare.
Harta preturi terenuri
În momentul în care intenționați să cumpărați un teren sau o casă vă sfătuiesc călduros să verificați:
• Valabilitatea și corectitudinea actelor originale (consultați un avocat specializat în imobiliare sau un notar; niciodată nu apelați la notarul vânzătorului).
• Bine ar fi să cereți, și să obțineți, pe acte, un istoric al terenului sau al casei (cel puțin încă o tranzacție anterioară – vânzare/cumpărare, moștenire, partaj, etc.)
• Cereți să vi se arate dosarul cadastral al terenului și a eventualelor construcții ce se află pe acest teren (este vorba de Fișa Cadastrală și Extrasul de Carte Funciară, pe numele vânzătorului sau reprezentantului său legal)
• Verificați (in)existența unor litigii în familia vânzătorului (partaj, succesiuni, etc)
• Verificați (in)existența unor eventuale drepturi litigioase pe teren sau construcție; dacă există așa ceva, sfatul meu este să nu vă băgați decât dacă știți exact ce faceți…
• Cereți vânzătorului dovada că terenul se află în „intravilan construibil”; este posibil ca terenul să fie în intravilan și să fie momentan în circuitul agricol („intravilan agricol”) – în acest caz se plătește o taxă suplimentară pentru schimbarea regimului terenului din agricol în construibil, pentru a se putea construi ulterior acolo.
• solicitați Certificatul de Urbanism în vederea vânzării și verificați corectitudinea tuturor datelor înscrise în el.
• dacă vreți să cumpărați o construcție nouă, indiferent de faza în care se află casa (la „roșu”, la „gri” sau finalizată), cereți imperativ Cartea Tehnica a Construcției; aceasta trebuie să cuprindă, obligatoriu, Proiectul de Executie autorizat (în original), Autorizația de Construire (în original), Procese Verbale de Lucrări Ascunse (PVLA) pentru toate fazele determinante efectuate până în momentul tranzacției, facturi, bonuri de materiale și Certificate de Calitate pentru toate materialele puse în operă, buletine de analiză pentru toate betoanele și armăturile puse în operă, dispoziții de șantier și procese verbale care să reflecte toate modificările de soluție tehnică survenite pe parcursul execuției construcției, etc.

Fiți circumspecți față de ofertele de terenuri „cu PUZ” sau „cu Autorizație de Construire”. Pe lângă faptul că, întotdeauna, acestea sunt mult mai scumpe decât terenurile „obișnuite”, de multe ori acestea ascund și tot felul de „vicii ascunse”. Verificați „la sânge” toate actele terenului, valabilitatea PUZ-ului (verificați și dacă nu a apărut un alt PUZ, ulterior, care modifică regulamentul stabilit prin PUZ-ul valabil al terenului), valabilitatea Autorizației de Construire (și termenul ei de valabilitate). Atenție: Autorizația de Construire este eliberată în baza unui proiect; dacă terenul oferit spre cumpărare are și Autorizație, veți fi obligat să construiți clădirea din proiectul autorizat, nu ce vreți dvs. să faceti! Pentru a construi casa visurilor dvs., Autorizația (care v-a costat o grămadă de bani în plus) v-a trebui anulată și tot procesul de autorizare va trebui reluat, în baza proiectului casei dvs. Deci, terenul „cu Autorizație” este de fapt o mare țeapă…

Vânzarea/cumpărarea se va face numai la notariat, cu respectarea tuturor cerințelor legale:
• Actele de proprietate în original; dacă terenul (imobilul) a fost dobândit prin moștenire se va prezenta și certificatul de moștenitor, în original.
• Extras de carte funciară – obținut cu max. 24 h înainte de momentul vânzării.
• Certificat Fiscal (liber de sarcini) – valabil 48 h pentru persoană fizică/persoană juridică
Atenție – taxele și onorariul notarului sunt suportate de cumpărător.
arh. Gabi Tomescu
tel. : 0745040783
e-mail : gabitomescu@gmail.com
blog : https://gabitomescu.wordpress.com/
Check out my professional profile and connect with me on LinkedIn. http://lnkd.in/iKw6qU

Lasă un răspuns

Te rog autentifică-te folosind una dintre aceste metode pentru a publica un comentariu:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s