Cerințele legale si Etapele de Proiectare (2)

De cand a venit primavara (si s-au mai dezghetat putin si constructiile…) reusesc tot mai greu sa continui seria de articole despre modul corect de a realiza o investitie. Astazi mai fac un pas…

Autorizatia de Construire este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant, are  la baza Certificatul de Urbanism si certifica dreptul de  incepere a lucrarii.

Dosarele se intocmesc conform legilor 50/1991 – Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si  453/18.07.2001(lege care completeaza si aduce modificari  legii 50/1991) si vor cuprinde:

  • cererea de eliberare a Autorizatiei de Construire + Anexe completate integral
  • chitanta de achitare a taxei de autorizare
  • actele de proprietate asupra terenului (copii legalizate)
  • orice alte acte notariale, in original si/sau copie (daca este cazul)
  • Certificat de Rol Fiscal (original, in interiorul perioadei de valabilitate)
  • Planurile de amplasare/delimitare ale terenului  (planuri cadastrale, Extras de Carte Funciara si Intabulare)
  • dovada luarii in evidenta a proiectului la O.A.R. + taxa de inregistrare
  • Certificatul de Urbanism – in original si o copie
  • Avize/Acorduri specifice Administratiei publice:
  • declaratie pe proprie raspundere, autentificata, privind inexistenta unor litigii referitoare la teren (original + copie)
  • declaratie pe proprie raspundere, autentificata, privind acordul vecinilor pentru efectuarea lucrarilor (original + copie)
  • toate acordurile si avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism
  • memorii tehnice (cuprind memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii)
  • referatele verificatorilor de specialitate
  • referatele expertilor tehnici (daca este cazul)
  • proiectul pentru autorizare (extras din proiectul tehnic de executie) compus (cel putin) din:
    • planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren)
    • releveele tuturor cladirilor existente pe teren (daca este cazul)
    • planurile tehnice pentru demolarea cladirilor/zonelor afectate de investitie (daca este cazul)
    • planurile si schemele referitoare la organizarea de santier
    • planul fundatiei sau subsolului cladirii propuse, elaborat de inginerul de rezistenta
    • planurile de arhitectura pentru toate nivelele constructiei, elaborate de arhitect
    • planul de invelitoare
    • sectiuni caracteristice
    • toate fatadele; scara de redactare pentru toate desenele este 1:100-1:50; toate plansele trebuie semnate de   arhitect/inginer de specialitate cu drep de semnatura si verificate de verificatori autorizati
  • declaratie de evaluare a investitiei, sau antemasuratoare/deviz estimativ, din care sa rezulte valoarea C+M+I (constructii+montaj+instalatii) a viitoarei investitii.
  • calculul coeficientului termic al cladirii, realizat de catre un proiectant autorizat.

Toata documentatia faza DTAC este livrata catre beneficiar in 2 exemplare originale, verificate la exigentele specifice de catre verificatori autorizati. La cerere, tarifate suplimentar, se pot livra mai multe exemplare originale.

Toate documentatiile aferente tuturor specialitatilor sunt elaborate si semnate de catre proiectanti de specialitate autorizati.

Proiectul in faza DTAC poate fi folosit doar pentru obtinerea Autorizatiei de Construire, pentru etapele ulterioare fiind necesare si alte documentatii.

Autorizatia de Construire este alcatuita din doua parti distincte: actul propriu-zis (care stipuleaza conditiile de realizare ale investitiei) si dosarul tehnic cuprinzand proiectul de executie, semnat si stampilat „spre neschimbare” – am pus aceste ghilimele deoarece trebuie sa intelegeti foarte clar ca Autorizatia de Construire va permite executia casei numai asa cum a fost ea autorizata, orice modificare survenita pe parcursul executiei ducand la anularea automata a legalitatii investitiei! Pentru a nu avea surprize neplacute, este bine sa definitivati complet proiectul inainte de depunerea dosarului pentru autorizare, sa va abtineti de la orice modificari ulterioare sau, daca situatia o impune cu adevarat, sa faceti demersurile legale (nu foarte complicate) de modificare/reautorizare a constructiei pe parcursul executiei, in interiorul perioadei de valabilitate a autorizatiei. Voi reveni asupra acestei chestiuni.

Taxa de eliberare a Autorizatiei de Construire reprezinta 0,5-1.0% din valoarea constructiei (stabilita pe baza declaratiei dvs., pe baza devizului estimativ sau al baremurilor de valoare notariale din zona investitiei, in functie de functiunea principala a investitiei si de localizarea ei), raportata la suprafata desfasurata a constructiei. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

Autorizatia de Construire este eliberata de Primaria din localitatea/sectorul in care se afla terenul, prin Serviciul de Urbanism. Valabilitatea actului este de un an calendaristic de la data eliberarii (interval in care puteti incepe lucrarile de construire) si permite executia legala a intregii investitii intr-un interval de timp (de obicei de 1-3 ani, ceruti de dvs., si stipulati in interiorul actului). Pana la terminarea perioadei ei de valabilitate trebuie sa faceti RTL (Receptia la Terminarea Lucrarilor) – prin care se certifica finalizarea executiei. Procesul Verbal de Receptie impreuna cu Autorizatia de Construire sunt cele doua acte in baza carora puteti inregistra la Fisc noua constructie. Daca ati lucrat cu o firma autorizata (si daca stiti sau v-a sfatuit cineva…) urmeaza o perioada de garantie a calitatii executiei (uzual de 12 luni calendaristice) stipulata contractual de constructor (in care acesta este obligat sa remedieze gratuit orice viciu de executie) care se finalizeaza cu o noua receptie – RF (Receptia Finala); acesta este momentul adevarat al finalizarii executiei.

Intocmirea Documentatiei Tehnice pentru Executie (DTE) si Documentatiei Tehnice pentru Detaliile de Executie (DTDE)

Documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire(DTAC) este extrasa din proiectul tehnic (DTE – fostul PT) si va fi completata in faza de proiect de executie cu documentatiile pentru licitatia de executie si cu proiectul de detalii de executie (DTDE – fostul DDE), aceste lucrari fiind necesare in faza de selectare a constructorului, executie efectiva a lucrarilor de constructii, urmarire de santier in perioada executiei si intocmirea „Cartii Constructiei”. Aceste documente vor ramane la Cartea Constructiei pe toata durata de viata a viitoarei cladiri, ele fiind necesare pentru viitoarele interventii ce se vor face asupra constructiei in perioada ei de viata, pentru extinderi, consolidari, modificari si intretinere curenta.

  • Documentatia este structurata pe specialitati, respectiv: arhitectura, rezistenta, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la PC, BIM, telefon, TV, cablu,sonerie, alarma, aer conditionat)
  • Planurile se realizeaza pe sectiuni (orizontale si verticale) si fatade, se intocmesc la scara 1:50 si trebuie sa acopere si sa rezolve conceptual intreaga configuratie a cladirii/cladirilor precum si a tuturor amenajarilor de pe teren, urmand a se redacta in faza DTDE doar detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc., pentru fiecare zona specifica, in vederea unei executii corecte.
  • Toate rezolvarile constructive si detaliile aferente trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile in vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :

  • Autorizarea organizarii de santier

Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

Pentru obtinerea acestui aviz trebuie sa intocmiti un dosar care sa cuprinda:

  • cerere-tip
  • planurile de amplasare in zona
  • planul de fundatie pe nivele
  • documentatia constructiei – project de executie
  • planurile si schemele tehnologice de amplasare ale organizarii de santier si a eventualelor utilaje fixe (macarale, betoniere, statii de combustibil, depozite, etc.)

Dosarul se depune la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

  • Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)

Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate de regiile/societatile responsabile

Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?

  •  Reteaua de apa potabila
  • Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila trebuie sa fie amplasata la o distanta minima de 1,50m fata de canalizare si la minim 0,90m adancime fata de nivelul solului (daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila iar daca nus-ar respecta adancimea fata de nivelul solului iarna apa ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila).
  • Racordul la reteaua locala se face printr-un camin vizitabil. In acest camin  va recomand sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.
  • Reteaua de gaz
  • Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator de presiune. Similar cu contorul de apa, va recomand sa amplasati ansamblul reiser-contor de gaz la limita de proprietate sau pe peretele casei, pentru a fi  accesat mai usor de lucratorii care vin sa inregistreze consumurile. Pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamant,  chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.
  • Reteaua de canalizare
  • Fluxul apelor menajere in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere naturala catre canalul colector stradal.
  • Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare, fata de nivelul solului, este de 0,90m, pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
  • Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj si nu vreti sa aveti surprize neplacute.
  •  Reteaua de energie electrica
  • Veti avea nevoie de o sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
  • Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica de medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Atentie! Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine…

Foarte important!

Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati trebuie sa existe concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea” drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz. Adica ce face statul cam tot timpul (pe banii si nervii nostri)…

  • Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare

Pe baza avizelor obtinute pentru Autorizatia de Construire va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la retelele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa va predea lucrarea ,,la cheie”, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.

Daca optati pentru al doilea caz, daca nu stiti (sau nu puteti) sa organizati realizarea bransamentelor in paralel, timpul de executie pentru fiecare bransament se poate prelungi necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele cel mai des intilnite sunt urmatoarele:

  • utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului nu sunt  disponibile
  • personalul este ocupat cu alta lucrare, de obicei mai importanta.

Indiferent de tipul bransamentului, dosarul pentru autorizare va contine urmatoarele:

  • lista persoanelor autorizate care participa la lucrare
  • proiectul de executie bransament (in functie de zona)
  • dovada achitarii taxei de proiectare
  • dovada achitarii taxei pentru autorizarea bransamentului
  • dovada achitarii taxei de autorizatie de constructie pe retea
  • antemasuratoare/deviz din care sa rezulte costul bransamentului (in functie de zona)

Va dau si o veste buna!

De obicei firma autorizata  pentru executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.

 REALIZAREA PROIECTULUI DE INVESTITII

Dupa obtinerea Autorizatiei de Construire si cea de organizare a santierului se va anunta inceperea lucrarilor la Inspectia de Stat in Constructii.

Numarul autorizatiei de constructie se trece pe un panou care se amplaseaza la vedere, la strada. Pe acest panou, cu dimensiune de 60 x 80 cm (cf Legii 50/1991),  se afiseaza:

  • denumirea constructiei, conform autorizatiei de construire obtinute
  • numele beneficiarului
  • numele proiectantului
  • numele antreprenorului / regie proprie
  • numarul autorizatiei de constructie
  • data eliberarii autorizatiei si cine a eliberat-o
  • valabilitatea autorizatiei
  • data  inceperii constructiei
  • data terminarii constructiei

Absenta acestui panou poate fi  sanctionata cu amenzi de catre inspectorii Disciplinei in Constructii.

Tot dupa obtinerea acestor autorizatii se mai plateste o taxa (in 1-2 transe) catre Disciplina in Constructii, care reprezinta 0,8% din valoarea constructiei, evaluata si calculata de Primarie.

Autorizatia de constructie este valabila 1 an de la data dobandirii.

Eventualele intreruperi sau depasiri peste termenul dat, cat si continuarea lucrarilor dupa acestea trebuie anuntate tuturor forurilor implicate in eliberarea avizelor si autorizatiilor. Acestea intrerup sau prelungesc, dupa caz, executia lucrarilor.

Maximum de autorizare pentru ridicarea unei case este de 2 ani dupa care, pentru continuare, se reia  intregul ciclu de autorizare al constructiei.

arh. Gabi Tomescu

tel.       : 0745040783
e-mail   : gabitomescu@gmail.com
blog     : https://gabitomescu.wordpress.com/
Check out my professional profile and connect with me on LinkedIn.http://lnkd.in/iKw6qU

Lasă un răspuns

Te rog autentifică-te folosind una dintre aceste metode pentru a publica un comentariu:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s