Cerintele legale si Etapele de Proiectare (1)

Pe teritoriul României, orice constructie fixa se poate realiza, legal si corect, numai cu respectarea prevederilor unei multitudini de legi, hotărâri si regulamente specifice.

In esență este vorba despre:

• Legea 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, actualizata in 2011 si republicata de cateva ori
• Ordinul 839 din 2009 – Norme Metodologice de aplicare a Legii 50 din 1991, actualizat
• Legea 10 din 1995 privind calitatea in construcții, actualizata si republicata
• Legea 350 din 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, actualizata in 2013 si republicata
• Legea 307 din 12 iulie 2006 privind apărarea împotriva incendiilor, actualizata anul trecut si republicata

Pe langa aceste cinci legi „principale”, modificate si completate fiecare de (prea) multe ori de-a lungul anilor, mai exista si vreo 50 de acte normative „secundare” care completează domeniul legislativ al urbanismului si construcțiilor.

Ca vechi „meseriaș” in domeniul construcțiilor va spun, cu mana pe inima, ca in acest domeniu avem o legislație completa, acoperitoare, destul de bine corelata. Atentie, nu spun ca este o legislatie perfecta! Departe de mine aceasta intentie… Problema este ca toate aceste legi nu se aplica! Tot sistemul nostru legislativ (nu numai in constructii) este facut sa permită derogări si excepții, astfel încât la sfârșit constatam ca, de fapt, respectam „excepția legii” nu legea in sine. Cine nu ma crede, sa citească atent, sa înțeleagă si sa coreleze Legea 50 si Ordinul 839…

Profesioniștii domeniului sunt obligați sa cunoască (si sa aplice) aceste acte normative; ca beneficiar ocazional al sistemului investițional, dumneavoastră – beneficiarii – trebuie numai sa va asigurați ca cei pe care ii angajati (atat pentru proiectare cat si pentru executie) respecta legea. Nu de alta dar, chiar daca fiecare raspunde legal pentru ceea ce semnează sau executa, dumneavoastră, ca angajator, răspundeți pentru toți la un loc (si o faceti cu propria casa sau cu propria viata…).

Pentru realizarea construcției unei case, conform legii, este nevoie de mai multe etape de proiectare/avizare specializata:

• PUG – Plan Urbanistic General (daca este cazul)
• PUZ – Plan Urbanistic Zonal (daca este cazul)
• SPF – Studiu de Prefezabilitate
• CU – Certificat de Urbanism
• SF – Studiu de Fezabilitate
• PUD – Plan Urbanistic de Detaliu (daca este cazul)
• DTAD – Documentație Tehnica pentru Autorizația de Demolare (daca este cazul)
• DTAC – Documentație Tehnica pentru Autorizația de Construire
• DTOE – Documentație Tehnica pentru Organizarea Execuției
• AD/AC – Autorizatia de Demolare/Construire
• DTE – Documentație Tehnica pentru Executie
• DTDE – Documentație Tehnica pentru Detalii de Executie

PUG si PUZ sunt doua lucrari de urbanism comandate de Consiliile Județene si/sau Primăriile Teritoriale (generale sau locale), utilizate pentru dezvoltarea si administrarea teritoriului. Ambele stabilesc reguli generale de amenajarea teritoriului si urbanism, pe termen mediu si lung.

SPF este o analiza primara, pe baza datelor tehnice si economice ale investitorului, care identifica sursele posibile de finantare, amplasarea potentiala a obiectivului de investitii si variante de realizare, avand drept scop fundamentarea necesitatii si oportunitatii realizarii investitiei. Acest studiu cuprinde schite la scara, cu descrierea suprafetelor principale si cu estimarea costurilor, pe variante, ale viitoarei posibile investitii.

CU este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de  urbanism aprobate.

Din Certificatul de Urbanism ve-ți afla ce aveti voie si cum puteti construi si contine referințe despre:

• regimul de inaltime al constructiei
• pozitia viitoarei constructii (aliniamente fata de strada si vecini)
• cota de inaltime la cornisa;
• valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare a Terenului (POT) calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren
• valoarea maxima pentru Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT) calculat ca raport intre aria desfasurata si aria lotului de teren.
• avizele si acordurile necesare autorizarii investitiei, de obicei legate de existenta/asigurarea utilitatilor uzuale
• eventuale alte lucrari specializate necesare bunei executii a viitoarei investitii

CertificatuI de urbanism poate preciza ca, in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire, aveti nevoie de avizele/acordurile urmatoarelor societati/regii  (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

• Extras de Carte Funciara si diverse acte cadastrale de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara
• Studiu Pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitul agricol (daca este in zona agricola)
• exploatare retele de apa si canalizare – Compania Nationala Apele Romane
• exploatare retele electrice – Electrica
• exploatare retele de gaze naturale – Distrigaz
• salubritate
• retele telefonice si de comunicatii – Romtelecom
• aparararea impotriva incendiilor – Pompieri
• apararea civila  – Apararea Locala Antiaeriana
• sanatatea populatiei – Directia de Sanatate Publica – SANEPID
• Admininistatia drumurilor si podurilor
• Politia – daca terenul se afla intr-o zona speciala
• Autoritatea romana de aviatie – daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport
• MApN, SRI – daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
• Ministerul Culturii si Cultelor – daca terenul se afla pe un sit arheologic, intr-o zona de interes arheologic, intr-o zona protejata arhitectural sau in zona de influenta a unui obiectiv protejat
• protectia mediului  – Ministerul Apelor si Protectiei Mediului, etc.

Dosarul  pentru obtinerea avizelor va contine, dupa caz:

• cerere, tipizata sau nu
• copie dupa CertificatuI de Urbanism
• schita de amplasament a terenului la scara 1:500
• schita de amplasament a terenului la scara 1:2000
• schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
• memoriu specific, prin care este prezentata viitoarea investitie
• copii dupa actele de proprietate ale terenului/casei
• dovada platii taxelor specifice

Observatie 1 – in cazul investitiilor care pot influenta mediul avizul Ministerului Apelor si Protectiei Mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize. In cazul investitiilor care nu influenteaza mediul (locuinte) acest aviz este obtinut primul si va fi un simplu aviz de conformitate.
Observatie 2 – pentru avizul Ministerului Culturii este necesara si prezentarea volumetriei si fatadelor viitoarei cladiri, sau fatadele existente/modificate in cazul cladirilor existente, cu statut de monument sau aflate in zone protejate. Pentru obtinerea acestui aviz, in cazuri deosebite, pot fi solicitate diverse studii de specialitate suplimentare.

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita  si intocmirea altor documentatii cum ar fi:
PUZ – Plan Urbanistic Zonal, care stabileste reguli generale de circulatie urbana si de conformare volumetrica a ansamblurilor construite. Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul  Local al localitatii.
PUD – Plan Urbanistic de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare, pe care le detaliaza la nivelul lotului individual.

SF preia informatiile oferite de CU, definitiveaza solutia aleasa, analizeaza potentialul investitiei din punctul de vedere al utilizarii rationale si eficiente a resurselor financiare, umane si materiale si determina modul in care sunt satisfacute cerintele tehnice si economice impuse de sectorul de activitate al proiectului de investitii sau al afacerii. Include descrierea functionala si tehnologica a investitiei si evidentiaza solutiile tehnice, cu recomandari privind tehnologia de realizare si conditiile de exploatare ale fiecarui obiect, analizarea asigurarii cu utilitati (apa, energie electrica, combustibil, energie termica etc.), analizarea necesitatilor de personal aferent investitiei.

AC – Autorizatia de Construire a casei se  obtine in baza Legii 50/1991 – Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.
Aceasta autorizatie este obligatorie pentru inceperea  lucrarilor si (atentie!) este singurul act care va da dreptul legal sa incepeti lucrarile de constructie.

arh. Gabi Tomescu
tel. : 0745040783

e-mail : gabitomescu@gmail.com
blog : https://gabitomescu.wordpress.com/
Check out my professional profile and connect with me on LinkedIn. http://lnkd.in/iKw6qU